房地产刺激政策再加码 公积金贷款购二套房最低首付降至20%

烟雨忘江南

　2014年以来的第四轮房地产刺激政策继续加码。《证券日报》记者获悉，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行8月31日联合发布通知称，为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

　　北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

　　该通知自2015年9月1日起执行。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一政策的出台对于房地产市场有积极意义。第一，今年是典型的政策宽松年，各类宽松政策集中，可能会使得9月份房地产市场面临一个非常好的购房时机。尤其对于二套购房者来说，最佳的购房时机恰是在这个时候真正来临。第二，在9月份传统金九银十的阶段，出台这个政策，会使得购房者的信心继续提振。尤其是一些有改善购房需求的群体，更会在这个时候积极入市。毕竟考虑到公积金贷款额度可能会有不足的风险，早申请早购房才是最明智的。

　　中原地产首席分析师张大伟称，公积金首付的再次降低实际影响有限，因为公积金与商业贷款不一样，各地都有最高限额。但是，政策的出台对市场参与者的心理影响仍十分巨大。对于购房者来说，“金九银十”购房者入市积极性将继续提高，一二线城市9月份、10月份市场可能出现一波涨幅。

　　对于房企来说同样是个利好。部分房企在9月份集中推盘，就已经做好积极营销的准备。而这个政策出台后，会使得房地产市场面临一个更好的客群聚集。尤其是一些购房者在目前二手房抛售过程中，能够享受营业税免征期“五改二”的优惠条件，而现在再考虑到二套房优惠政策，完全可能引导中高端置业需求者积极入市，这对于房企去库存以及提高销售业绩是一个利好。

　　【相关报道】

　　公积金“认贷不认房” 支持改善型住房需求

　　8月31日，住建部、财政部、人民银行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》。通知要求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

　　去年下半年以来，房贷政策有过两次大的调整。去年9月30日，人民银行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作通知》，将首套房贷的最低首付比例降为3成。该通知同时规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这个首套房贷的认定标准被称之为“认贷不认房”。今年3月30日，人民银行、住建部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定，使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　8月31日的调整是在3月30日的调整基础上更进一步，简言之，就是住房公积金贷款实行“认贷不认房”，名下没有房贷且只有1套住房的，就能适用住房公积金首套房贷款的标准。公积金贷款像商业贷款那样实行“认贷不认房”，是合理的调整。这次调整与之前的调整一样，主要目的是支持改善型自住需求，进而拉动居住方面的消费需求，为“稳增长”提供动力。

　　在去年9月30日和今年3月30日房贷政策调整时，有人就担心，降低首套房贷首付并放松首套房贷认定标准，会刺激投资需求，从而推动房价再次快速上涨。对于这次房贷政策调整，同样也会有这样的担心。

　　最近几个月，一线城市房价快速上涨，引领很多城市房价反弹。这似乎证明，这种担心不无道理。但实际上，房价这波反弹的主要原因不是受到了两次房贷政策调整的刺激，而是受到了股市大涨的推动。7月之前股市大涨带来的“财富效应”，使一些投资者购房的资金更充裕。一线城市房价上涨明显快于其他城市，就能反映房价上涨的主要动力：它们的房贷政策更紧，但金融业更发达。从逻辑上看，降低首套房贷首付并放松首套房贷认定标准，对改善型住房需求能起到很大的支持作用，而对住房投资的支持作用并不大。投资者拥有多套住房，即使其中一套享受首套房贷的优惠，也不足以大幅降低他们的资金成本。

　　因此，房贷政策再次调整，能为改善性住房需求提供更多支持，而促涨房价的作用不会太大。另外，这次调整也像之前的调整那样，给予地方、银行更大的自主性，规定四个一线城市可以自主决定申请公积金购买第二套住房的最低首付款比例。在这些房价较快上涨的城市，有关部门会更加审慎地对待住房公积金贷款的首付比例。